Passoires thermiques : vendre ou rénover ?

Ajouté le : 06 / 04 / 2023

17 % des transactions effectuées au troisième trimestre 2022, en France métropolitaine concernent des biens dont le DPE porte la mention F ou G.

D’après le bilan 2022 des notaires de France, leur poids dans le total des transactions n’était que de 11% à la même période l'an dernier. Triste record… Une décote pouvant franchir la barre des 15% est le revers de cette frénésie transactionnelle. Vendre une passoire thermique n’est donc pas toujours une bonne affaire.

Mais, faute de pouvoir louer dans des délais plus ou moins long selon la mention apposée par le diagnostiqueur, faut-il céder à la tentation de vendre son bien au plus vite, ou doit-on envisager de le rénover ?

La réponse dépend de la valeur métrique du bien. Une rénovation énergétique coûte entre 250 et 700€ le mètre carré. C’est beaucoup à Saint-Etienne (prix au m2 autour de 1000€) et finalement assez peu à Paris (prix au m2 supérieur à 10 000€).

La réponse dépend également des travaux nécessaires pour remonter d’un, voire deux niveaux. Les principaux postes de dépenses concernent tout d’abord le remplacement des appareils électriques. Troquer un « grille-pain » contre un radiateur à inertie ou remplacer un ballon d’eau chaude par un modèle à accumulation permet une économie d’environ 5% sur la Consommation d’Energie Primaire (CEP). L’usage d’un poêle à bois ajoute 5% d’économie. Côté isolation, on peut gagner 14% sur sa CEP en remplaçant les fenêtres par un modèle à double vitrage à faible coefficient de transmission thermique. Enfin, pour un impact décuplé sur la CEP (33%), on peut également envisager d’isoler les murs par l’intérieur. Cette solution est peu populaire dans les métropoles car elle engendre une perte de surface habitable

D’autres leviers d’économies et d’amélioration (isolation par l’extérieur, installation d’une pompe à chaleur air/air) de l’étiquette énergétique de son bien sont plus compliqués à mettre en place car ils requièrent une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’isolation par l’extérieur constitue une parade redoutable à la déperdition énergétique. Mais elle n’est généralement pas possible dans les grandes villes et reste très dispendieuse pour les maisons.

Alors, vendre ou rénover ? La réponse n'est pas gravée dans le marbre mais résulte d'un arbitrage délicat qui nécessite de prendre en compte un nombre élevé de paramètres.